Det urokkelige bruktboligmarkedet

Boligprisstatistikken fra Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi viser at bruktboligprisene økte med 1,4 prosent fra januar til februar, hvilket tilsvarer 0,7 prosent sesongjustert vekst den siste måneden. Sammenlignet med februar i fjor er bruktboligprisene 1,5 prosent høyere nå. Det betyr at det fortsatt er et realboligprisfall når vi tar hensyn til inflasjonen siste 12 måneder. Bruktboligprisene var i februar omtrent tilbake på nivået fra august 2023, i hvert fall i nominelle termer. Likevel er veksten på 5 prosent hittil i 2024 overraskende høy. Oppgangen er bredt basert, men Ålesund m/omegn stikker seg ut med 9,1 prosent vekst hittil i år. Svakest utvikling hittil i år har Asker og Bærum med en vekst på 3,4 prosent. Hittil i år er det også solgt og lagt ut omtrent like mange boliger som i 2023.

ADD MEDIA

Den siste renteøkningen fra Norges Bank fra midten av desember har ført til at boliglånsrentene har økt igjen i siste halvdel av februar. Det er mulig at denne økningen ikke har rukket å påvirke boligetterspørselen før mot slutten av februar, og at vi vil se den negative effekten på boligprisene tydeligere i mars. Samtidig forventer vi at antall boliger tilgjengelige for salg vil øke i mars og utover våren. Det tradisjonelle vårslippet kommer i år også ifølge meglerne. Prognosesenteret forventer ikke at den sterke utviklingen fra årets to første måneder vil fortsette. Vi tror på en nedkjøling i bruktboligmarkedet frem til første rentekutt blir synlig i nettbanken til høsten. Andre halvår er vanligvis synonymt med fallende boligpriser, så det blir trolig ikke før januar 2025 vi får et gjensyn med optimismen fra årets to første måneder.

ADD MEDIA

Det er mange ulike hypoteser om hvorfor bruktboligprisene utvikler seg såpass positivt til tross for de hyppige renteøkningene. I Prognosesenteret har vi flere ganger pekt på at nyboligmarkedet har tatt hele støyten og at det har vært en tydelig vridning i etterspørselen fra nytt til brukt. I tillegg har vi trukket frem betydningen av at den store majoriteten av nordmenn har annuitetslån, og at vi dermed rammes mindre av renteøkningene enn om flere hadde hatt serielån. Terminbeløpene våre øker, men ikke fullt så mye som renta har økt. Dette skjer ved at avdragene våre, og dermed sparingen, har blitt litt mindre. Det kan forklare noe av motstandsdyktigheten bruktboligmarkedet har vist mot renteøkningene. I tillegg er det veldig sterk befolkningsvekst, og de ukrainske flyktningene bidrar til å øke det demografiske boligbehovet. Men så gjenstår det minst én viktig forklaringsvariabel, og det er det sterke arbeidsmarkedet.

ADD MEDIA

Ledigheten er fortsatt veldig lav, og sysselsettingen er historisk høy. NAVs statistikk viser det var registrert 62 500 helt ledige i februar, tilsvarende 2,1 prosent av arbeidsstyrken, som er uendret fra januar. Ifølge NAV holder etterspørselen etter arbeidskraft seg fremdeles høy. Det var 54 500 registrerte nye stillinger på arbeidsplassen.no, en økning på hele 9 % fra februar i fjor. Den andre offisielle statistikken er SSBs arbeidskraftundersøkelse (AKU), der vi ikke har fått tall for februar enda, men det var en liten økning i ledigheten i januar. Arbeidsledige utgjorde 3,9 % av arbeidsstyrken ved utgangen av januar. Dette tilsvarer 117 000 arbeidsledige personer, noe som er 2 000 flere enn i desember 2023. Fremover er det ventet en svak økning i ledigheten, som vi mener vil bidra til å dempe boligetterspørselen og -prisene fra mars og utover året. I tillegg viser prognosene våre at bunnen for nyboligsalget er nådd, og at det vil snu oppover i andre kvartal. Det kan føre til at noe av boligetterspørselen vris tilbake fra brukt til nybygg utover 2024.